Formulario Notarile Digitale

Aggiornamento 1_2024

Il presente aggiornamento tratta in modo specifico gli aspetti notarili della Finanziaria 2024 (L. 213/2023) la quale porta talune novità interessanti per l’attività notarile e in particolare:

 Plusvalenze immobiliari in caso di vendita di immobili che hanno beneficiato del c.d. superbonus

La finanziaria amplia le ipotesi di plusvalenze per le quali può essere richiesto al notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva ex art. 1, L. 266/2005.

La nuova disposizione è rappresentata dalla lettera b-bis) del comma 1 dell’art. 67 TUIR ove è stata disciplinata la plusvalenza realizzata mediante la cessione onerosa di immobili sui quale l’alienante (o altri soggetti aventi diritto) abbia eseguito gli interventi agevolati di cui al c.d. superbonus, conclusi da non più di dieci anni al momento del trasferimento.

La finanziaria ha modificato anche l’art. 68 TUIR a riguardo delle modalità di calcolo della plusvalenza. La regola conosciuta è che la plusvalenza è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito e dichiarato nell’atto notarile e il prezzo di acquisto ovvero il costo di costruzione, aumentato dei costi inerenti il bene. La novella innova il procedimento riguardante il computo dei costi inerenti poiché vengono esclusi o limitati i costi conseguenti alle ristrutturazioni che abbiano beneficiato del c.d. superbonus nella misura del 110%, per i quali il beneficiario abbia esercitato l’opzione per lo sconto in fattura ovvero la cessione del credito.

In particolare vi sono due ipotesi:

  • nel caso siano passati meno di cinque anni al momento del trasferimento, non si tiene conto totalmente delle spese relative agli interventi agevolati;
  • nel caso siano più di cinque anni (e meno di dieci anni), si tiene conto delle spese relative agli interventi agevolati nella misura del 50%. In tale caso il prezzo di acquisto (o il costo di costruzione) deve essere rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Al beneficiario che non abbia esercitato l’opzione dello sconto in fattura ovvero della cessione del credito avrà facoltà di imputare alla base imponibile tutti i costi.

Sono, come di consueto, esclusi gli immobili acquistati per successione a causa di morte ovvero quelli adibiti ad abitazione principale dell’alienante (o dei suoi familiari) per la maggior parte del tempo dal momento dell’acquisto al trasferimento.

Redditi diversi in caso di costituzione di diritti reali di godimento

La finanziaria modifica la lettera h) del comma 1 dell’art. 67 del TUIR, inserendo la costituzione di diritti reali di godimento tra i redditi diversi. Con l’espressione di diritti reali di godimento si intendono i diritti di usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi e servitù prediali.

Pertanto, prima dell’entrata in vigore della finanziaria 2024, la costituzione di un diritto reale di godimento avente ad oggetto un terreno agricolo o un fabbricato non costituiva reddito diverso imponibile, qualora fossero intercorsi più di cinque anni tra l’acquisto e la costituzione del diritto, ovvero in ogni caso se tali beni fossero pervenuti per successione. Dal 1° gennaio 2024, in forza della finanziaria, la costituzione onerosa di un diritto reale di godimento su un bene immobile (terreno agricolo o fabbricato) costituisce sempre reddito diverso, a prescindere dal periodo di possesso del bene e dal titolo di acquisto. In altri termini, il reddito prodotto a fronte della costituzione di un diritto reale di godimento si somma al reddito del contribuente e viene assoggettato all’IRPEF ordinaria senza poter optare per l’imposta sostitutiva di cui al comma 496 dell’art. 1 L. 266/2005.

Secondo l’articolo 71, comma 2, TUIR, tali redditi sono costituiti dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione.

Si precisa come il vecchio regime impositivo continua a trovare applicazione per la cessione di diritti reali di godimento già precedentemente costituiti.

Rivalutazione di terreni e partecipazioni

La finanziaria conferma, come di consueto, per l’anno 2024 la possibilità di rideterminare:

  • il valore di terreni con destinazione agricola ovvero edificabile;
  • il valore d’acquisto delle partecipazioni sociali (da quest’anno è possibile usufruire della normativa anche in riferimento alle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione).

Il diritto di proprietà (o il diritto di usufrutto e per gli immobili anche i diritti di superficie o enfiteusi) sui suddetti beni deve esistere alla data del 1° gennaio 2024 da parte di persone fisiche non in regime di impresa. La rivalutazione potrà avvenire entro il 30 giugno 2024. La rivalutazione deve avvenire in forza di una perizia di stima asseverata e l’imposta sostitutiva è stata confermata nella misura pari del 16%. L’imposta può essere versata o in un’unica soluzione ovvero con il pagamento di tre rate annuali di pari importo (sulle rate successive alla prima è previsto un interesse nella misura del 3% annuo).

Abrogazioni

La finanziaria non ha prorogato le agevolazioni c.d. prima casa under 36 e la detrazioni IRPEF del 50% dell’IVA corrisposta per gli acquisti dalle imprese costruttrici di immobili residenziali in categoria energetica A o B e, pertanto, dal 1° gennaio 2024 non sono più vigore.

Non sono state prorogate nemmeno le assegnazioni/cessioni agevolate a favore di soci di società commerciali e le trasformazioni in società semplice.

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In sintesi le novità sopra descritte hanno impattato nel formulario come segue:

 – minute modificate

  • Vendita
  • Vendita immobiliare da costruttore
  • Costituzione di diritto di superficie a titolo oneroso
  • Costituzione di diritto di usufrutto a titolo oneroso
  • Costituzione di diritto di enfiteusi onerosa
  • Costituzione del diritto di abitazione onerosa
  • Costituzione del diritto d’uso onerosa
  • Costituzione di servitù concessa dal comproprietario
  • Costituzione di servitù onerosa
  • Costituzione di servitù portante reciproca deroga di distanza
  • Costituzione di servitù per vantaggio futuro ex art. 1029, comma 1, c.c.
  • Costituzione di servitù a favore di immobile da costruire ex art. 1029, comma 2, c.c.

– clausole modificate

  • Clausola riferita alla plusvalenza interamente assorbita dalle detazioni
  • Clausola relativa alla plusvalenza non pagata al notaio relativa al fabbrica/terreno agricolo venduto nei 5 anni;

– clausole introdotte ex novo (anche previa eliminazione di precedenti clausole)

  • Clausola relativa alla plusvalenza interamente assorbita da detrazioni in caso di provenienza onerosa per gli immobili per i quali non siano stati eseguiti interventi con il c.d. superbonus 110;
  • Clausola relativa alla plusvalenza interamente assorbita da detrazioni in caso di provenienza donativa per gli immobili per i quali non siano stati eseguiti interventi con il c.d. superbonus 110;
  • Clausola relativa alla plusvalenza interamente assorbita da detrazioni in caso di provenienza onerosa per gli immobili per i quali siano stati eseguiti interventi con il c.d. superbonus 110 e per i quali non sia stata esercitata l’opzione dello sconto in fattura ovvero della cessione del credito;
  • Clausola relativa alla plusvalenza interamente assorbita da detrazioni in caso di provenienza donativa per gli immobili per i quali siano stati eseguiti interventi con il c.d. superbonus 110 e per i quali non sia stata esercitata l’opzione dello sconto in fattura ovvero della cessione del credito;
  • Clausola per far dichiarare alla parte l’assenza dell’esecuzione di interventi agevolati con il c.d. superbonus 110;
  • Clausola per dichiarare che verrà pagata l’imposta sostitutiva al notaio relativamente a terreni agricoli venduti nei 5 anni dall’acquisto;
  • Clausola per dichiarare che verrà pagata l’imposta sostitutiva al notaio relativamente a fabbricati venduti nei 5 anni dall’acquisto per gli immobili per i quali non siano stati eseguiti interventi con il c.d. superbonus 110;
  • Clausola per dichiarare che verrà pagata l’imposta sostitutiva al notaio relativamente a fabbricati venduti nei 5 anni dall’esecuzione degli interventi per i quali siano stati eseguiti interventi con il c.d. superbonus 110 e per i quali sia stata esercitata l’opzione dello sconto in fattura ovvero della cessione del credito;
  • Clausola per dichiarare che verrà pagata l’imposta sostitutiva al notaio relativamente a fabbricati venduti dopo 5 anni dall’esecuzione degli interventi per i quali siano stati eseguiti interventi con il c.d. superbonus 110 e per i quali sia stata esercitata l’opzione dello sconto in fattura ovvero della cessione del credito;
  • Clausola per dichiarare che verrà pagata l’imposta sostitutiva al notaio relativamente a fabbricati venduti nei 10 anni dall’esecuzione degli interventi per i quali siano stati eseguiti interventi con il c.d. superbonus 110 e per i quali non sia stata esercitata l’opzione dello sconto in fattura ovvero della cessione del credito;
  • Clausola relativa a tutti gli atti di costituzione di diritto reali di godimento ai sensi della novellata lettera h), comma 1, art. 67, TUIR

Si segnala, infine, come siano state eliminate dal formulario corrente quanto segue:

  • Minute su assegnazioni/cessioni/trasformazioni agevolate
  • Clausole su assegnazioni/cessioni/trasformazioni agevolate
  • Clausola su detrazione IVA per immobili in categoria energetica A e B;
  • Clausole relative al decreto sostegni bis

Ad ogni buon fine le dette ipotesi, non più attuali, sono comunque consultabili nel formulario facendo una ricerca nominativa.

 La manutenzione complessiva ha dato luogo alla revisione di 12 minute, 2 clausole e 8 scelte, inoltre sono state create 11 nuove clausole e 2 nuove scelte.

Il formulario si costituisce oggi complessivamente da 874 minute, 3168 clausole e 1291 scelte.

Al fine di migliorare il formulario sono graditi suggerimenti, segnalazioni di refusi o, ancora, richieste di redazione di specifiche ipotesi contrattuali. A tal fine potete scrivere al seguente indirizzo email guido.brotto@officinanotarile.it.

Lecco, 12 gennaio 2024

Guido Brotto Notaio in Lecco

Guido Brotto, Notaio in Lecco

Nato a Cittadella in provincia di Padova, nel suo percorso professionale ha sperimentato in prima persona le funzioni pratiche dell’attività notarile, in particolare quelle legate all’uso degli strumenti informatici nella quotidianità operativa.

Oggi Notaio in Lecco, cura il Formulario Notarile Digitale e prosegue nell’impegno di analisi e studio orientato alla semplificazione dei processi organizzativi, per una maggiore efficienza.  

Archivio

Consulta lo storico di tutti gli aggiornamenti al Formulario Notarile Digitale. Ciascuna pubblicazione riporta in sintesi le nuove minute e clausole, adeguate a molteplici scenari normativi, e modelli di atto pronti per l’utilizzo nelle pratiche quotidiane. Al fine di migliorare e ampliare i contenuti, sono gradite segnalazioni di refusi o richieste di redazione di specifiche ipotesi contrattuali non ancora considerate.