Il presente aggiornamento tratta in modo specifico gli aspetti notarili della Finanziaria 2025 (legge 30 dicembre 2024, n. 207) la quale porta talune novità interessanti per l’attività notarile e in particolare:
Assegnazione, cessione agevolata di beni d’impresa nonché trasformazione agevolata in società semplice – art. 1, commi 31-36
Le società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, per azioni e in accomandita per azioni possono cedere o assegnare beni immobili1 diversi da quelli strumentali2 per destinazione ai soci entro il 30 settembre 2025 a fronte del pagamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive nella misura dell’8% (ovvero del 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi di imposta precedenti a quello in corso al momento dell’assegnazione o della cessione).
Per soci si intendono coloro che sono iscritti nel libro soci entro il 30 settembre 2024, se prescritto, ovvero che siano iscritti entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della Legge Finanziaria, in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2024.
La stessa normativa si applica alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei suddetti beni e che entro il 30 settembre 2025 si trasformano in società semplici.
La base imponibile viene calcolata sulla differenza tra il valore normale dei beni assegnati e il loro costo fiscalmente riconosciuto. Per gli immobili, su opzione della società, il valore normale può essere pari a quello catastale (ossia le rendite catastali risultanti moltiplicate per i coefficienti legali – per approfondimenti si rimanda al seguente link https://www.officinanotarile.it/il-calcolo-del-valore-catastale-scopriamo-i-c-d-coefficienti-catastali).
Nel caso di cessione, la base imponibile dell’imposta sostitutiva è determinata in riferimento al corrispettivo, tuttavia, se questo risulti inferiore al valore normale (art. 9 TUIR) ovvero al valore catastale (art. 52 TUR), è computato in misura non inferiore ad uno dei due valori.
Le riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione dei beni ai soci sono assoggettate a imposta sostitutiva nella misura del tredici per cento.
Il versamento dell’imposta sostitutiva deve avvenire per il sessanta per cento entro il 30 settembre 2025 e per la restante parte entro il 30 novembre 2025.
Per le assegnazioni e le cessioni ai soci soggette ad imposta di registro, le aliquote dell’imposta sono ridotte alla metà e le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa di euro 200,00 ciascuna. Nel rispetto dei vincoli comunitari non è previsto alcun beneficio in materia d’IVA.
Si è disposto, anche, che il costo fiscalmente riconosciuto di azioni o quote possedute delle società trasformate deve essere aumentato della differenza assoggettata ad imposta sostitutiva.
Infine, il socio che beneficia di assegnazione agevolata non vede applicata la normativa contenuta nell’art. 47, commi 1, secondo periodo, 5, 6, 7, e 8 TUIR e il valore normale dei beni assegnati – al netto di eventuali debiti accollati – riduce il costo fiscalmente riconosciuto delle azioni o quote da lui possedute.
Estromissione degli immobili degli imprenditori individuali – art. 1, comma 106
L’imprenditore individuale può estromettere beni immobili strumentali per natura posseduti al 31 ottobre 2024 purché l’estromissione avvenga dal 1° gennaio al 31 maggio 2025.
L’agevolazione consiste nel versamento di un’imposta sostitutiva dell’otto per cento da versare per il sessanta per cento entro il 30 settembre 2025 e per la restante parte entro il 30 novembre 2025.
La base imponibile va calcolata sulla differenza tra il valore normale dell’immobile e il relativo costo fiscalmente riconosciuto.
Rivalutazione di terreni e partecipazioni – art. 1, comma 30
La finanziaria conferma, come di consueto, per l’anno 2025 la possibilità di rideterminare:
* il valore di terreni con destinazione agricola ovvero edificabile;
* il valore d’acquisto delle partecipazioni sociali (da quest’anno è possibile usufruire della normativa anche in riferimento alle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione).
Il diritto di proprietà (o il diritto di usufrutto e per gli immobili anche i diritti di superficie o enfiteusi) sui suddetti beni deve esistere alla data del 1° gennaio 2025 da parte di persone fisiche non in regime di impresa.
La rivalutazione potrà avvenire entro il 30 novembre 2025.
La rivalutazione deve avvenire in forza di una perizia di stima asseverata e l’imposta sostitutiva è stata fissata nella misura pari al 18% (aumentata quindi di due punti rispetto all’anno scorso).
L’imposta può essere versata o in un’unica soluzione ovvero con il pagamento di tre rate annuali di pari importo (sulle rate successive alla prima è previsto un interesse nella misura del 3% annuo).
Modifica del termine per alienare l’abitazione preposseduta ai fini delle agevolazioni “prima casa” – art. 1 Comma 116
Al fine di sostenere le compravendite immobiliari e rendere più facile la sostituzione della prima casa di abitazione, è modificato il termine annuale previsto dal comma 4-bis della nota II-bis) all’art. 1, Tar. I, TUR, per l’alienazione della precedente “prima casa” in caso di nuovo acquisto agevolato.
La nuova formulazione del comma 4-bis citato è il seguente:
4-bis. L’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro due anni dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4.
La modifica è in vigore dal 1° gennaio 2025, tuttavia, va precisato come non siano stati modificati i termini per il riacquisto di cui all’art. 7, comma 1, L. n. 448/1998, ai fini del credito di imposta “prima casa” e per il riacquisto di cui al comma 4 della nota II-bis), cit., per evitare la decadenza nell’ipotesi di alienazione infraquinquennale, che restano dunque di “un anno”.
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In sintesi le nuove ipotesi di minuta sono:
- Assegnazione agevolata dei beni ai soci ex finanziaria 2025
- Cessione dei beni ai soci ex finanziaria 2025
Dalle minute relative agli di trasformazione omogenea di tutte le società è possibile gestire la trasformazione in società semplice, con apposite clausole per gestire la disciplina fiscale prevista dalla finanziaria 2025.
Le clausole fiscali aggiunte per gestire le novità introdotte dalla finanziaria sono le seguenti:
a) beni abitativi a IVA
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore nei 5 anni a IVA al 4%
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore nei 5 anni a IVA al 10%
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore nei 5 anni a IVA al 22%
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore dopo 5 anni a IVA per opzione al 4% – socio persona fisica
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore dopo 5 anni a IVA per opzione al 10% – socio persona fisica
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore dopo 5 anni a IVA per opzione al 22% – socio persona fisica
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore dopo 5 anni a IVA per opzione al 10% – socio persona giuridica in reverse charge
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore dopo 5 anni a IVA per opzione al 22% – socio persona giuridica in reverse charge
b) beni strumentali3 a IVA
- Assegnazione / Cessione di bene strumentale esente IVA da non costruttore che ha detratto l’IVA in sede di acquisto
- Assegnazione / Cessione a favore di socio persona fisica di bene strumentale a Iva per opzione da parte di non costruttore che ha detratto l’IVA in sede di acquisto
- Assegnazione / Cessione a favore di socio persona giuridica di bene strumentale a Iva per opzione da parte di non costruttore che ha detratto l’IVA in sede di acquisto
- Assegnazione / Cessione di bene strumentale a IVA da parte di costruttore nei 5 anni
- Assegnazione / Cessione a favore di socio persona fisica di bene strumentale a Iva per opzione da parte di costruttore dopo 5 anni
- Assegnazione / Cessione a favore di socio persona giuridica di bene strumentale a Iva per opzione da parte di costruttore dopo 5 anni
- Assegnazione / Cessione bene strumentale a Iva da parte di costruttore nei 5 anni
- Assegnazione / Cessione bene strumentale a socio persona fisica a Iva per opzione da parte di costruttore dopo 5 anni
- Assegnazione / Cessione bene strumentale a socio persona giuridica a Iva per opzione da parte di costruttore dopo 5 anni
- Assegnazione / Cessione bene strumentale esente Iva da parte di costruttore che ha detratto l’IVA in sede di acquisto dopo 5 anni
- Assegnazione / Cessione bene strumentale a Iva da parte di costruttore nei 5 anni con legge Tupini
- Assegnazione / Cessione bene strumentale a socio persona fisica a Iva per opzione da parte di costruttore dopo 5 anni con legge Tupini
- Assegnazione / Cessione bene strumentale a socio persona giuridica a Iva per opzione da parte di costruttore dopo 5 anni con legge Tupini
c) atti soggetti ad imposta di registro
- Cessione di abitazione a socio persona fisica da parte di non costruttore che non ha detratto l’IVA in sede di acquisto
- Assegnazione di bene abitativo a socio persona fisica fuori campo IVA
- Assegnazione di bene abitativo a socio persona giuridica fuori campo IVA
- Assegnazione / cessione a socio persona fisica esente IVA da costruttore dopo 5 anni
- Assegnazione / cessione a socio persona giuridica esente IVA da costruttore dopo 5 anni
- Assegnazione di bene commerciale fuori campo IVA
- Assegnazione / Cessione di terreno agricolo
d) altre clausole fiscali aggiunte:
- clausole fiscali per atto di trasformazione in società semplice da parte di società di persone
- clausole fiscali per atto di trasformazione in società semplice da parte di società di capitali
La manutenzione complessiva ha dato luogo alla revisione di 52 clausole e 10 scelte, inoltre sono state create 2 nuove minute, 31 nuove clausole e 5 nuove scelte.
Il formulario si costituisce oggi complessivamente da 1019 minute, 3528 clausole e 1397 scelte.
Al fine di migliorare il formulario sono graditi suggerimenti, segnalazioni di refusi o, ancora, richieste di redazione di specifiche ipotesi contrattuali. A tal fine potete scrivere al seguente indirizzo email guido.brotto@officinanotarile.it.
Lecco, 9 gennaio 2025
Guido Brotto Notaio in Lecco
1La normativa si applica anche in riferimento ai beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come bene strumentali.
2Salve le ipotesi di beni strumentali concessi in comodato, locazione ovvero inutilizzati.
3I beni strumentali possono godere della disciplina agevolativa purché concessi in locazione, comodato ovvero siano inutilizzati.
